Con l’esproprio si perde la propria proprietà in cambio di un indennizzo, ormai valutato con prezzi di mercato, ai fini di un bene sociale, di pubblica utilità. Sta accadendo ad esempio lungo la direttrice ferroviaria Messina – Catania – Palermo ma anche nella zona di Mazara del Vallo o dello stretto di Messina, da un decennio per la costruzione del Ponte, per fare solo degli esempi. Prima di arrivare a contenzioso c’è sempre un accordo possibile in caso di esproprio del proprio bene. Ecco perché, secondo gli esperti, dialogo tra le parti e l’affidarsi al lavoro di professionisti come avvocati e esperti valutatori rappresentano gli ingredienti principali a cui fare riferimento nel caso in cui arrivi a casa una lettera di annuncio esproprio. Non importa che si voglia accettare o rifiutare la proposta di indennizzo. Con esproprio si intende il passaggio di una proprietà allo Stato o a chi per lui deve costruire un’opera di pubblico interesse previo indennizzo. “Si tratta di un principio richiamato dall’articolo 42 della Costituzione, che prevede che la proprietà possa essere tolta dietro corrispettivo, ma anche dall’articolo 834 Codice civile”, spiega il geometra esperto valutatore, Giovanni Rubuano.
Testo unico come punto di riferimento
Oggi la materia è regolamentata dal Testo Unico del 2001, ma come ricorda Rubuano, “nel nostro Paese si è parlato di espropriazioni per la prima volta dopo l’Unità d’Italia, con la legge Pisanelli del 1865. L’ultima norma prima del Testo unico del 2001, è la legge Amato degli anni Novanta”. Con il nuovo secolo è arrivata anche una nuova procedura, quella stabilita dal Testo Unico appunto che definisce l’oggetto e l’ambito di applicazione, i soggetti interessati e regole sulla competenza nonché le fasi del procedimento e le modalità di calcolo dell’indennità.
Guarda l’intervista completa
Iter espropriativo
Come spiega Rubuano, “Si possono individuare dei sub-procedimenti. La prima fase è il vincolo pre-ordinato all’esproprio, condizione di base perché possa essere espropriato il bene. Quindi si passa alla dichiarazione di pubblica utilità e infine alla definizione dell’indennità e al decreto di esproprio”. Per effettuare l’espropriazione, “è necessario che sia prevista dal piano regolatore generale e che sul bene sia apposto il vincolo preordinato all’esproprio. Si parla di vincolo espropriativo cosa diversa dal vincolo conformativo che riguarda la zonizzazione dell’interno territorio, non prevede indennizzi e non comporta la perdita della proprietà come ad esempio per le fasce di rispetto stradale”.
Dialogo tra espropriato ed espropriante
Poiché non si tratta di coercizione, il dialogo è alla base di tutta la procedura. “L’espropriato può avanzare le proprie osservazioni”, dice il geometra. “Una procedura che apparentemente appesantisce il percorso, ma è prevista dalla norma perché il dialogo mira a evitare eventuali contenziosi”, aggiunge. Prima di finire in tribunale infatti, il valutatore spiega che si fa una proposta all’espropriato di indennità provvisoria, di fronte a cui si aprono due scenari: nel primo l’espropriato accetta quanto proposto e il procedimento termina; nel secondo l’espropriato non accetta l’indennità e il procedimento va avanti. “A questo punto la determinazione dell’indennità definitiva viene rimessa al giudizio della cosiddetta terna di tecnici nominati dall’autorità espropriante oppure, ma più raramente, alla commissione provinciale espropri secondo l’articolo 21”.
Leggi anche – Catania, Consiglio approva variante Prg per velocizzare alcune tratte ferroviarie
Standard di valutazione internazionali
Perché un indennizzo sia valutato come congruo le parti devono affidarsi a dei professionisti valutatori che utilizzino, per l’appunto, standard di valutazione internazionali per la valutazione del bene. “Gli standard di valutazione sono utili per la determinazione del valore da attribuire al bene espropriato. In Italia il Codice delle valutazioni è il punto di riferimento”, afferma il geometra valutatore. Per quanto riguarda il valore dell’indennizzo, bisogna identificare la tipologia dell’area, se è edificabile, edificata o non edificabile. “Nel primo caso si fa riferimento all’articolo 37 del Testo Unico , nel secondo do all’articolo 38 e nel terzo all’articolo 40”. In tutti i casi comunque, il quantum viene valutato sulla base del valore venale, ovvero quello del mercato di riferimento.
Cosa fare se arriva la comunicazione di esproprio
“Il suggerimento è di affidarsi a professionisti, a un legale e a un esperto in stime e valutazioni immobiliari. Bisogna evitare di dare false speranze ai clienti, perché qualora non venga accettata l’indennità provvisoria l’iter si complica. Prima si va di fronte a una terna di periti, che cercheranno di trovare un valore che vada bene a entrambe le parti, con la possibilità di ricorrere in Corte d’Appello qualora non si raggiunga un accordo. Alla fine, secondo una stima effettuata qualche anno fa, al 90/95 per cento le sentenze sono sempre a favore del privato, ma ovviamente dipende da caso a caso”.
