Catasto, con la revisione “più equità e nuove opportunità per le aree interne”

“Dobbiamo pagare tutti per pagare meno. E anche per aiutare le aree interne e le periferie, che dalla situazione attuale hanno tutto da perdere e nulla da guadagnare”. Salvatore Giuffrida, associato di Estimo all’Università di Catania, illustra a FocuSicilia la revisione del catasto tratteggiata nella Legge delega sul fisco. Un testo che è diventato terreno di scontro tra i partiti che sostengono il Governo Draghi, ma che per Giuffrida è “urgente” in quanto servirà a sanare significative storture. Sul tavolo, infatti, non c’è soltanto l’aggiornamento delle mappe ma anche quello del valore catastale. “Con il sistema attuale, un immobile di 100 metri quadri a Ortigia vale circa 250 mila euro, mentre nelle aree interne case con le stesse caratteristiche si vendono a un euro. Vendendo un immobile in una zona centrale se ne possono comprare 250 mila in aree non centrali, quanto basta per ospitare un milione di persone”. Una situazione “paradossale” che potrebbe cambiare con un catasto moderno, “che restituisca valore agli edifici che non sono gusci vuoti, ma rappresentano un patrimonio sociale, culturale e artistico che abbiamo il dovere di proteggere”. Leggi anche –Aste immobiliari, la Sicilia e Catania da primato negativo. Lo studio Sogeea Come spiegato da FocuSicilia inun precedente approfondimento, la Legge delega sul fisco impegna il governo a realizzare la revisione del catasto entro 18 mesi dalla sua approvazione. Il testo è all’esame della Camera, e non è escluso che il Governo ponga la questione di fiducia per evitare incidenti di percorso. Il principale obiettivo è la modifica del sistema di rilevazione degli immobili, “prevedendo nuovi strumenti da porre a disposizione dei comuni e all’Agenzia delle entrate, atti a facilitare l’individuazione e il corretto classamento”. Tali informazioni andranno a integrare quelle già disponibili nel catasto, ma la revisione delle rendite sarà applicata “soltanto a partire dal 2026”. In ogni caso, come ribadito dal presidente del Consiglio Mario Draghi, le nuove rendite “non dovranno essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi né per finalità fiscali”. Certo molto dipenderà dal governo che sarà in carica tra quattro anni, precisa Giuffrida. “Ogni esecutivo segue una sua politica economica, quindi dipenderà dai futuri governanti essere più o meno severi o accondiscendenti sul mercato immobiliare”. Leggi anche –Mercato immobiliare, Palermo nel 2020 perde il 12%. “Effetto del lockdown” In linea di principio, spiega il professore, la revisione potrebbe avere effetti su imposte locali come l’Imu. Adeguandosi ai valori di mercato, infatti, cambierebbe la base imponibile. “Un immobile medio, che paga una mensilità lorda di 500 euro, se aumentasse l’aliquota potrebbe pagare circa un centinaio di euro in più”. L’effetto più significativo, però, sarebbe quello di portare alla luce gli immobili che sfuggono alla catastazione e quelli non adeguatamente descritti. Quest’ultimo aspetto non è irrilevante, visto che terreni classificati in modo diverso pagano imposte molto diverse. “La differenza di valore tra un terreno edificabile e un terreno agricolo è anche di cento volte”, dice Giuffrida. Un catasto “vecchio”, prosegue il docente, “nasconde le informazioni che servirebbero a pagare le imposte in modo più coerente”. Un vantaggio per chi vorrebbe nascondere la propria ricchezza “e non pagare l’imposta in modo coerente rispetto al patrimonio di cui si dispone”. Un comportamento “contrario al principio di equità” a cui dovrebbe essere improntato il fisco. Leggi anche –Aste in aumento: è l’effetto Covid. In Sicilia è la nuova corsa al mattone L’urgenza di un revisione del sistema emerge anche consultando i dati disponibili. Secondo le ultime rilevazioni dell’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, lo stock immobiliare italiano al 31 dicembre 2020 è costituito da 76,5 milioni di edifici. Secondo l’Omi, circa 1,2 milioni di immobili mancano all’appello, non sono cioè censiti dal catasto. Le imprecisioni non finiscono qui. Degli immobili accatastati, circa due milioni non compaiono nelle dichiarazioni dei contribuenti, e per quasi quattro milioni non si hanno dati, nemmeno relativamente ai proprietari. Numeri che valgono “in proporzione” anche per la Sicilia, dice Giuffrida, dove l’abusivismo edilizio è purtroppo assai diffuso. “Nel catasto devono entrarci tutti gli immobili, quelli visibili e quelli abusivi, visto che esistono, occupano suolo e hanno una funzione economica”, ricorda Giuffrida. In questo senso, mantenere un catasto non aggiornato “è paragonabile allo scontrino fiscale non emesso da alcuni commercianti: non si capisce perché alcuni non debbano pagare quanto dovuto”. Leggi anche –Digitalizzazione del patrimonio immobiliare, intesa tra Regione e Demanio La revisione potrebbe avere effetti anche sullo spopolamento delle aree interne. Come detto, un immobile con le stesse caratteristiche può esser venduto a prezzi incredibilmente diversi soltanto per l’area in cui sorge. “In questo momento il nostro paese è caratterizzato da zone centrali e costiere dove gli edifici valgono molto, e zone marginali dove valgono poco”, ricorda Giuffrida. Uno stato di cose che ha portato a iniziative come le “case a un euro”, ma che però nasconde una devastazione sociale “di cui lo Stato dovrebbe farsi carico”. Un primo passo, dice il docente, potrebbe essere quello di “aggiornare l’effettivo valore degli immobili”, evitando una logica di svendita. Ci sarebbe inoltre la possibilità di introdurre “un concetto di fiscalità locale”, per venire incontro ai proprietari degli immobili che spesso vendono le proprietà “proprio per non pagare Imu e tari”. “Oggi si parla molto di decentramento, sussidiarietà e pianificazione urbanistica, con l’introduzione di piani di recupero e riqualificazione urbana. Fisco e informazione catastale potrebbero farsi carico di questa situazione”, osserva Giuffrida. Leggi anche –Mercato immobiliare 2021: In aumento le compravendite, stabili i prezzi Un discorso che ne innesca uno più ampio. “In Italia la proprietà è certamente più presente che in altri Paesi, e costituisce il principale target di investimento delle famiglie”, ricorda il docente. Nel corso degli anni, però, questo meccanismo è entrato in crisi. Il bene rifugio per eccellenza ha perso valore, “mettendo a rischio i sacrifici fatti dai genitori per trasmettere qualcosa a figli e nipoti”. Una seria riforma, spiega il professore, potrebbe aiutare i proprietari immobiliari, “i piccoli in particolare”, a difendere il proprio risparmio capitalizzato. I vantaggi andrebbero ben al di là dell’investimento privato. “La proprietà non è solo un diritto, ma anche un dovere, perché ci aiuta a conservare le nostre città”. Un patrimonio di cui spesso i cittadini non si rendono conto, “finché magari per un terremoto non ci crolla addosso”. Un’esperienza purtroppo ben conosciuta dalla Sicilia. La riforma del catasto, conclude Giuffrida, “aiuterebbe anche a scongiurare questo rischio, soprattutto nei territorio interni, che abbiamo il dovere di prendere in considerazione”.